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​ 北京楼市:政策“高压”之下买房逻辑已变

  我是北京房姐,资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体

  提问:你好,房姐。目前有一套在东三四环 朝阳美景东方小区的南北大三居,141平可以卖到1100万,带孩子和老人住,由于一直考虑到想换一套大房子,方便老人养老和孩子上顺义国际学校,因此最近看了去顺义牛栏山龙湖好望山。看上了一套300平的下叠的约800万(地上200平地下100平的)使用空间丰富,且使用率是比较高的一个下叠户型,小区环境综合比现小区优质些。因此,本人想:如果将三环的房子卖了后结清贷款后,可以有现金约740万,目前想法是拿出300多万现金,再贷400多万买这个龙湖好望山下叠。备注: 关键字:唯一房产卖三环买六环外 个人需求:200平以上,总价约七百要和老人需要一起住 龙湖好望山周边:个人考察后配套基本能接近目前住的小区配套水平,走路十分钟有在建的五万平商业区(不知是否会带动房价增长呢)距离孩子学校15分钟。等 因素综合考量基本满意。 因此 综上所述,房姐认为是否可行?(有朋友说 那边位置偏,将来资产难变现等问题) 请房姐给出专业建议

  回答:1.龙湖好望山自住来说还不错的,还有 香堤漫步、鲁能七号院这些都可以考虑 2. 从金融属性上说,别墅就是一个消费品,升值能力很弱的,这是普遍现象。即使周边形成,涨幅也会低于平层。 主要是别墅几乎都不存在稀缺性,郊区别墅没有地段附加价值,除非有其他稀缺景观,现在大批的郊区别墅建成 供应量非常大,未来接盘的人很少,买别墅在选择范围内可替代性太强,侧面反映就是别墅的流动性普遍很低,没有二手市场的房产是没有金融属性的。

  提问:房姐您好,请问一下您知道环球影城附近的民宿有投资的价值吗?目前手上钱不多,房票还得等两年,不知道还有没有什么好的投资渠道。

  回答:首先,环球影城能不能成? 其次,环球影城能溢出多少酒店以外的间夜数? 附近的酒店民宿物价是什么水平? 你吸引的是图高端体验的,还是低端价格战的? 你的竞争对手是谁?能不能绝对超过,只要有客,大概率先选你? 以上都成立的话,你需要付出多少精力? 最终一共,能赚多少钱? 如果能在一分钟内回答这些,就去做吧。

  提问:房姐好:我是京户,目前望京新城(西园四区)一套96平的小三居自住(目前市价750万左右,剩余贷款280万);顺义花梨坎地铁站附近的蓝星花园一套35平的大开间住宅、无燃气)出租。蓝星花园的开间是2017年200万购入(120万公积金贷款),目前市价193万左右,应该说是亏损。目前手头无积蓄。原先的计划是卖掉顺义的房子,置换到市区,但顺义这套房子持有4年仍然亏损。 从家庭资产配置和长远的来看,现在我应该怎么办 ? 是割肉卖掉顺义的房子,还是继续持有,等房子涨了再置换 ? 或者说北京不考虑了,到外地去 ?

  回答:望京新城本轮先持有 如果缺最后100万,蓝兴花园可以卖掉(现在先挂牌) 先计算手上的现金有多少,一共可以凑到多少钱? 好比打牌,先摸到所有牌面,才知道该怎么出牌。

  提问:你好,又酷又美的房姐,我想投资,500万元,请问乐成豪丽值得买吗?

  回答:属于70年产权公寓,基本享受和住宅一模一样待遇(要房票、可以落户\/上学,可以商贷,但可能不能公积金贷款和组合贷款),不过由于土地用途当年是公寓,市场上有些不太认,可能以后升值有点问题(在15-17这一波升值还可以)。小区管理、封闭性、维护做得还可以,当然密度大,得房率低,物业费偏高。如果买的话建议买西边楼超西户型,因为小区很小,会有点憋屈。

  提问:房姐好,请问富力十号和广渠金茂府哪个好一点儿,或者还有没有其他推荐,感谢。

  回答:广渠金茂府要明显优于富力十号 金茂府的优点: 1.地段更好,九龙山>双井以西 2.产品更标准,户型标准豪宅设计,不大不小,功能合理,绿化物业管理都是上乘 3.距离地铁更近,周边配套更好 4.产品本身具备良好的IP,附加价值高

  回答:苹果社区北区是商住loft式的公寓格局,开放格局,没有私密性和小区环境,大多是办公类设计,典型的租金高涨幅低,而且涨幅长期跑输大盘,不建议碰

  提问:房姐,科学城的山畔(水西地铁站那个)和云浦的片区的金梦,誉城,东荟城相比,1.单就产品相比,要排个序的线.山畔应该是属区府片区了吧,就区域考虑的话,山畔,金梦,誉城,东荟城又该如何排序呢?山畔毕竟靠近地铁站。山畔听说加推,如果是4万左右的单价,可以入吗?

  回答:1、目前萝岗一带的新盘,真的要说是地铁盘的话,这个算一个,就是潜力和缺陷都相当明显。属于看着预算吃饭下菜的那类别。 2、不认为是大坑,如果等如这楼盘所说,都还是一个能自给自足的楼盘。 3、产品来讲,目前东荟城环境还是最佳的,家长们也足够努力,另外二手方面,金梦和誉城是竞争对手,基本上不带上东荟城去玩的。新房和二手房,也是两种逻辑。山畔也不算线、目前投资不合适,自住看便捷程度,先看水西地铁站也未尝不可。毕竟地铁便捷度在那。其次考虑东荟城,再是金色梦想、中海誉城。 广州买房建议,详见知识星球内部分享。

  提问:房姐,万科东望这个项目怎么样,开发商有实力,又是通州亦庄产业区,未来升值潜力大吗?

  回答:通常来说,两区交接地带,容易变成三不管地带,成为发展黑洞。 万科这个项目,主打3个点:万科,通州+亦庄,品质 房地产从业人都知道,最近5年,北万的水平不忍直视。 通州(台湖)+亦庄(次渠)的概念,实际是需要通州购房资格,多一道成本; 距离次渠的两个地铁站都有1.5公里以上,越是刚需盘,郊区盘,地铁的重要性越重要; 距离亦庄几个产业公司倒是不远,但少了通勤优势,以及5万多的单价,对比走路上班的小区,又缺乏竞争力,也就导致东望的销售一直拖沓。 除了几个稳健的标杆次新,亦庄多数盘的升值尚且难保; 城市之光难免成为亦庄码农韭菜盘。

  回答:暂时驱赶走了不懂行的买家,减少竞争对手 等到涨起来了,这些人才被明白,回来抢房 人类依然是一个很笨的物种,追涨杀跌的本性根深蒂固

  提问:非刚需,已有一套房,这两年在南京工作,有购房资格,南京的房子现在能买吗?

  回答:南京的二手房房价估计还是会有一个下行期,南京的新房市场也许靠着南京庞大的改善房群体,但最终也很难像现在这么热了。 最大的原因还是南京的二手房房贷额度太紧张了,导致了很多二手房都卖不出去额,而二手房卖不出去,就会导致那些想要买改善房的人没钱去买改善房,从而形成了一个连锁反应。后期南京的二手房成交量应该是会上来的。 最近公布了第三次集中供地的一些情况,这次南京将拿出61块地进行出让,而且这次的地块位置也比较好,甚至连南京楼市的核心区,鼓楼、建邺等区域都有土地出让,这说明南京楼市对当前的局势比较清楚,知道这个时候再拿一些垃圾地出来,开发商也许就不买地了,而且这次供地,又是今年的最后一次机会了,要好好珍惜。 一个板块短时间大量供地,就会导致新房集中上市,如果有全款或者首付比例非常高的购房人,下半年真的是很好的买房时机。 南京买房建议,详见知识星球内部分享。

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